空き家見学ツアーレポートvol.5｜空き家・古家物件見学ツアー＆レポート

建設若菜ツアーレポート担当です！　建設若菜では、コロナ禍を経て再び複数人参加のツアーを実施できるようになって以降、益々精力的に『空き家・古家物件見学ツアー』を開催しております！今回は2024年6月末に実施したツアーのレポートをお届けします。

平年より半月ほど遅い近畿の梅雨入りからツアー前日までずっとぐずついた天気が続き、当日の予報も雨で心配されていましたが、運よく予報がずれてツアー中には雨に降られることもなく、カンカン照りで暑すぎることもなく物件を見て回ることができました。　第5弾レポートをどうぞ！

今回も午後からのツアーで、いつも通り集合時間の12：30近くには当社事務所に続々とツアー参加者が到着されました。出発までソファで歓談いただき全員揃ったところで、ツアー参加者7名・当社から３名の計10名が車２台に分かれ乗り込みました。

1件目　兵庫区オーナーチェンジ物件

まずは、兵庫区の自然豊かな川のほど近くにある、3棟・6戸満室のオーナーチェンジ物件。居住中のため内覧はできませんでしたが、参加者のみなさんは思い思いに周囲を見て回られていました。物件の詳細については事前にお送りしており、間取りや築年数、価格、現在の家賃総計等の情報はすでにみなさん把握されています。満室想定の利回り15.6％。

1件目の内部を見られなかったのですぐに見学は終わり、今回のツアーの予定には入っていませんでしたが、そのご近所にあるリフォーム完了ホヤホヤの自社物件をついでに見ていただきました。

この物件は空き家を当社の猫共生住宅【Necosum（ねこすむ）】へと再生させた賃貸物件です。内装や水回り設備が一新されキレイに生まれ変わっているのはもちろん、カウンターやタワー、ステップなど猫と快適に暮せる工夫を盛り込んだ点も見ていただきました。

2件目　北区戸建て

車は北区の住宅街を進んでいきます。緩やかな坂の途中にある戸建て住宅。空き家になってから少し時間が経っているようで、玄関に入るまでの階段やアプローチでは伸びた草たちが出迎えてくれました。

昭和60年築なので築40年近く…畳や壁などちょっと古めかい感じは見受けられますが全体としてはまだまだきれいな印象です。当社のリフォームでよりスッキリ生まれ変わらせることができます。リフォーム費用は385万円程度。想定賃料60,000円。想定利回り12.3％

参加者の中に、物件を見る際に必ずチェックするポイントとして『屋根』を挙げられる方が居られ、高所を撮影できるようにご自分で制作したオリジナルの治具にカメラを取り付け、屋根の状態を都度確認されていました。

他にも、ツアーに参加されている方に『物件をチェックする際にここは押さえておく…というポイントは何ですか？』とお尋ねしたら、『ある程度築年数の経過した物件が多いということもあり、雨戸や窓の建付けや隙間は結構チェックする』という方。またある方は『自分が住みたいかどうか…物件に足を踏み入れた際の雰囲気が重要』と言われていました。『築古で空き家だったちょっと古めかしい家も、リフォームを経ての生まれ変わった姿を想像したらワクワクする！』とも話されていて、私には見えていないものが見えておられる？！のだなぁ･･･と、印象深かったです。

また別の方からは（その方は大阪在住で神戸はほとんど来られたことがないのですが、今までに当社から複数件物件を購入下さっています）『地の利もなく、周辺環境についてまったく不案内でも、若菜さんには安心して物件を紹介してもらっている』と信頼くださっているありがたいお言葉もいただきました。

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話が逸れましたが…

３件目　北区新築戸建て

こちらは珍しく、現在新築工事中の物件。

当社の顧客オーナー様の物件で、従来のように空き家をリフォームして･･･というのではなく、物件の状態や再建築可であること、周辺の状況など総合的に判断して、この物件についてはリフォームでなく解体して新築、という決断に至りました。新築工事費用1,300万円程度　想定賃料10万円

空き家をリフォームして再生するのみならず、物件によってはこのような選択肢もあるということを実際に見ていただけるよい機会でした。当社にとってもこの物件は、今後　“リフォーム”ｏｒ“新築”　という空き家再生のバリエーションを増やしていくマイルストーンとも位置付けられ、工事完成まであと少し頑張って行きます。

同じ北区で４件目　区分所有物件

閑静な住宅地の中にある団地。北区在住のツアー参加者の方によると、この一角は団地が何棟も広がっており、なかでも今回見る団地は部屋がメゾネットタイプで他よりもハイグレードだった･･･とのこと。確かに団地の棟と棟の間も広々としており、公園もあって、昔の団地あるあるではありますが贅沢な立地環境です。

アプローチの階段を下り、ポーチを抜け内部に入っていくと、メゾネットタイプなので、団地だということを忘れそうな戸建て感でした。昭和45年築ですが内部はリフォームされており随分綺麗な印象でした。

１階のLDKのキッチンの隅に洗濯機置場が設けられており、LDKのこの位置に洗濯機置場？！…でも１階庭が洗濯物干場なのでそのまま干しに行けて家事動線としては効率的なのかも…と、参加者の方々でLDKに洗濯機置場はアリかナシかの議論もされていました。果たして今後のリフォームでどうなるのでしょうか！？　リフォーム工事費275万円程度　想定賃料55,000円　想定利回り13.89%

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小休憩を挟んで…

５件目　再び兵庫区へ　築古の共同住宅

車はかなり入り組んだ細い道を進みましたが、物件下まで行くことは難しいので手前で車を停めてあとは徒歩で進んでいきます。目指すは築古の共同住宅。まず驚いたのはその立地！　その手前までの他の家々よりも一段高い丘？崖？の上に木々を背負って建っている･･･といった光景です。

昭和41年築…なかなかの年季の入りようで、内部の傷みもですが通路や廊下の天井、さらに２階へ続く階段など、かなり老朽化が進んでいます。再建築不可だそうで…果たしてこの物件は今後どうなっていくのか？？どこをどうリフォームしてどう活用するのか…素人の私には到底想像も付きませんが、空き家再生のプロである当社スタッフにお任せいただければ大丈夫です。

ただ、残念ながらこの物件への参加者のみなさんの関心はやや低そうでした…（物件での滞在時間にテキメンに表れます💦）工事費1400万円　想定賃料22.4万円　満室想定利回り　18.79％

神戸市の空き家のうち約78％は「長屋建て・共同住宅・その他」（一戸建て以外）となっており（参考：神戸市ホームページ神戸の住宅ー平成30年住宅・土地統計調査結果ーより）、今回見学したような老朽化の進んだアパートも多く含まれていると思われます。ツアー５件目にして日本の空き家問題の深刻さを垣間見たような、ちょっと沈んだ気持ちになりました。前回のツアーレポートvol.4でも築古の文化住宅をご紹介しましたが、果たしてどのような利活用の可能性があるのか…なかなか大きな課題ではありますが、当社でも向き合って行かねばなりません。　　　　　　　　　

気を取り直して次の物件へ…

６件目　兵庫区　区分所有物件

昭和57年建築の築40年　10階建てマンションの8階。区分所有物件です。

随所に古さは感じられますが、造りはしっかりしているので、間取りを変更したり、不要な壁を取り払いスッキリと２LDKなどにリフォームしたらすぐに売れそう！とツアー参加者の方が揃って話されていました。

風通し・眺望も大変良かったです。工事費約400万円　想定賃料70,000円想定利回り10.5%。

ひとつ前の物件の時と違い、ここではみなさんかなり時間をかけてじっくり見学されていました(笑)

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７件目　長田区戸建て

かつては２世帯住宅だったと思われる昭和43年築の戸建て。玄関が２箇所、１階・２階ともに水回り設備がありました。

この物件を見学されて、このまま上下２戸の賃貸物件にしては？という意見の方もおられましたが、物件の広さや造り・周辺環境等を考慮して１世帯向けにリフォームする…というのが当社のご提案です。

各物件に関して、広さや立地その他個別の事情に即して当社からリフォームや今後の方向性をお示しします。もちろん参加者の皆さんとフラットに意見を交わし合い様々な可能性を探ることも忘れません。物件前でしばしディスカッションすることもたびたびです（笑）　工事費約400万円　想定賃料58,000円　想定利回り12％

最後の８件目  長田区テラスハウス

続いて予定していた物件の見学ができなくなったため、急遽長田区の２階建てテラスハウスへ皆さんをご案内しました。残念ながら内部を見ていただくことはできませんでしたが、１・２階別玄関で２世帯入居中の物件。

物件前で内部の概要説明。口頭で間取りなどを説明すると、参加者のみなさん頭の中で間取り図が広がっておられるようで、どこをどうリフォームして…という話にまで及んでました。口頭で間取りを聞いても私には全く内部の想像はつきません。やはり私には見えないものがみなさん見えているようです(笑)

見学ツアーを終え事務所に戻って来ました

あっという間でしたが約4時間のツアーを終え事務所に戻り、お茶で一服しながら感想など歓談タイム。空き家を購入してリフォーム工事する際の融資のコツや金融機関の情報などかなり具体的な濃い話題も飛び交っていました。

一緒にツアーを周られて、出発前の歓談タイムよりも参加者のみなさん同士の距離も縮まっているようにお見受けしました。

そしていよいよ購入希望調査へ…

まずは見学した物件ごとに購入希望者を確認。この場を初めて見た私はちょっとドキドキ。伝説のアイドル創出番組『スター誕生』の例の最後のアレと一緒で（･･･と世代がバレますね💦）物件名が呼ばれ購入希望者が挙手する、という段取りです。ある物件では３名の手が挙がったり、またある物件では挙手ナシだったり（素人の私でも何となくそんな気がしていましたが…）

希望者が複数の場合は、安積部長作のクジ引きが登場です。今回は希望が重複した1件について３名での抽選となりました。封筒の中のクジを引いて数字が大きい方が当選…といたってシンプル(笑)　最終的に今回のツアーで見学したうち５件について購入希望が決定しました。

あとがき

これにて本日の全行程が終了し解散となりました。解散後もさらに情報交換？を続けておられる方々や、物件の決済について具体的な話をされる方など様々でした。今回参加された中には、収益物件を複数持っておられる方もいれば、まだ物件は持っていなくて不動産投資がどんなものかと初めてツアーに参加した、という方もおられました。初参加でいきなりの物件購入とはなりませんでしたが（過去には不動産投資初心者の方がツアー初参加で初の物件購入まで至ったことがあったそうです）『いろいろな話を聞けて楽しかった。不動産投資にさらに興味が出ました！』と話されていました。