すべての新築住宅が対象！「省エネ基準適合」が2025年から義務化に
公開日：2024/07/16
住宅の「省エネ基準」について知っておこう
「省エネ基準」とは、「建築物省エネ法」で定められた建築物の省エネ性能に関する基準です（「建築物エネルギー消費性能基準」）。
住宅の場合、「外皮性能」と「一次エネルギー消費量」を算出し、その数値をそれぞれ決められた等級に当てはめて基準を満たしているかを確認します。なお、計算ではなく、あらかじめ定められた「仕様基準」を使う方法もあります。
外皮性能
外皮（がいひ）とは、屋根や外壁などの住宅の内部と外部を分ける境界部分のこと。この境界部分を出入りする熱量を外皮面積で割って算出し、地域ごとに区分された基準値に照らし合わせて評価します（断熱等性能等級）。
一次エネルギー消費量
一次エネルギーとは、電気やガスなどの二次エネルギーに対し、日光や地熱などの自然から直接得られるエネルギーのこと。建物の設計時点で予測されたエネルギー消費量（設計一次エネルギー消費量）を設備や地域ごとに定められた許容消費量（基準一次エネルギー消費量）で割って、住宅が1年間に消費するエネルギー量を算出し、評価します（一次エネルギー消費量等級）。
2022年度には、外皮性能に等級5～7が新設。また、一次エネルギー消費量にも等級6が新設されました。そのため、2025年度には、省エネ基準の最低等級も引き上げられます。
2025年4月からの変更点は主に3つ！
1.全ての新築住宅が、「省エネ基準適合」義務の対象に
これまで対象外だった新築住宅や小規模の非住宅を含め、2025年4月から工事に着工する原則全ての新築住宅・非住宅は省エネ基準に適合していなければなりません。
2.増改築も対象。ただし、適合義務は増改築部分のみ
増改築も2025年4月から工事に着工する場合、適合義務の対象となります。ただし、建築物全体ではなく、増改築を行った部分のみが対象となります。なお、リフォームや改修は、対象外です。
3.適合性の判定は、建築確認手続きの段階で行われる
「省エネ基準」に適合しているかの判定は、建築確認の手続き過程で行われます。判定までの時間によっては、着工に影響が及ぶ可能性も。一方で、あらかじめ定められた「仕様基準」を満たしていれば、適合性の判定が不要とされます。
省エネと住宅の資産価値、今後の関係は？
2030年には、省エネ基準の最低等級がさらに引き上げられる予定です。ZEH（ゼッチ）＝ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス、つまり年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロとなる住宅が基準となります。既に2020年の段階で、新築注文戸建住宅の約56%がZEHとされています。ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）に関する情報公開について - 省エネ住宅 | 家庭向け省エネ関連情報 | 省エネポータルサイト (meti.go.jp)
省エネ基準の引き上げは、あくまでも最低ラインの引き上げです。現行の基準に適合した新築住宅でも、今後、省エネ基準の引き上げが行われると、新しい基準を満たしていない＝資産価値が下がった住宅になってしまいます。そのため、新築住宅には建てる時の基準よりも高い省エネ性能が必要になるのです
まとめ
今回ご紹介した2025年４月からの「省エネ基準適合」義務は“新築住宅”が対象となりますが、今後省エネ性能向上については中古住宅の分野へも波及は必至です。当社が主に取り扱う築古の物件について、建築業からスタートした当社ならではの視点でのリフォームによる価値の再生を踏まえた不動産投資のお手伝いをさせていただきます。お気軽にお問合せください。
監修者情報
代表 中村 康平（なかむら こうへい）
私たち「建設若菜」は、空き家の不動産投資に焦点を当て、家を通じて社会への貢献を目指しています。相互扶助の精神を大切にし、お客様の空き家に関する課題に真摯に向き合い、最適な提案を行います。物件に関するご相談がありましたらお気軽にお問い合わせください。
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